요즘 전세사기가 만연한 만큼, 특약의 중요성도 높아지고 있습니다. 하지만 특약을 넣을 때 잘 모르겠다 하시는 분들을 위해 정리해 보았습니다. 내 소중한 자산을 지키기위해 전세 계약 시, 꼭 넣어야할 특약정리!!! 반드시 사전에 꼭 숙지해놓으시면 좋겠습니다.
먼저 특약사항은 임대인과 임차인이 서로 협의하여작성하는 약정 내용으로, 각각의 권리와 의무를 지켜주는 안전장치입니다.
1. 등기부등본 유지 (등기부상 권리 변동)
우리가 이사를 마치고 당일날 전입신고를 했더라도, 효력은 다음날 00시부터 발생합니다. 그러니 이 특약은 기본중의 기본입니다. 이 특약은 부동산 중개인이 챙겨주기도 하지만 우리도 꼭 알고 있어야 할 특약사항입니다. 우리가 반드시 해야할 일은 이사 당일에 꼭 전입신고를 해야합니다.
이는 권리 변동에 대한 것으로 임대인의 근저당은 당일 효력이 발생하지만, 임차인은 전입신과와 확정일자를 받은 익일 효력이 발생합니다. 예를 들어 임차인 5월 1일에 이사와 전입신고를 하면 그 다음 날인 5월 2일에 효력이 발생합니다.
만약에 임대인이 잔금일에 근저당을 설정해버리면 임차인의 보증금보다 근저당의 권리가 우선순위이며 혹시 문제가 발생했을 때 임차인의 보증금이 안전하지 않을 수 있기에 이러한 특약사항을 꼭 작성해야 합니다.
2. 대출 및 보증보험 관련 특약
어떤 전세대출을 받을지 미리 계약할 때 얘기한 후, 해당 대출이 임대인 혹은 집의 문제로 안나올 경우 계약금을 반환하는 특약을 걸어줍니다. 다만 반대로 임차인의 소득이나 신용 문제로 대출이 미승인 되는 경우에는 임대인도 임차인의 대출 신청 및 승인 기간 동안 다른 분들과 계약을 진행하지 못한 것이니 계약금을 받지 못할 가능성이 높습니다.
청년 버팀목의 경우에는 요건이 까다로워 집주인의 협조가 필요합니다.
보증보험도 마찬가지입니다. 임대인 또는 임차 목적물(집)의 하자로 보증보험 가입불가시, 계약을 무효로하는 특약을 걸어줍니다. 임대인이 보증보험 가입을 해주는 집도 있으니, 사전에 논의해 보는 것도 좋습니다.
요즘에 전세사기가 많다보니 보증보험 가입은 필수입니다! 사전에 중개사님에게 해당 아파트나 주택 등의 부동산이 전세보증보험에 가입할 수 있는 여부를 확인하신 후에 임대인과 가능하다고 하니 특약사항 작성하자고 협의하시면 좋을 것 같습니다.
3. 세금 체납 관련
만약 집주인이 세금 체납자라면, 내가 아무리 전입신고를 했어도 1순위는 세금 상환이 먼저입니다.
-세금 미납시 1순위는 세금상환, 2순위가 후순위 임차인입니다.
전입신고 전 임대인의 세금 체납이 있을 경우, 임차인이 후순위로 밀려나기 때문에 계약 전, 세금 완납 증명서 확인은 필수입니다.
4. 집주인이 변경시 미리 고지
현재 집주인이 집을 판매했을 경우, 현재 살고 있는 임차인에게 집주인 변경을 미리 고지해 달라는 내용입니다.
미래 임대인 문제로 문제되지 않기 위해 걸어 놓는 특약입니다. 매매시 사전에 말씀해 달라고 공손하게 말씀드립니다.
5. 시설 노후화로 인한 고장 발생시, 집주인이 고쳐줘야 한다
이사를 갔을 때, 시설 노후화로 인한 고장이 발생한 경우에는 집주인이 고쳐줘야 한다는 특약을 넣으세요. 계약 사항에 언급해주면 책임의 요지가 더욱 명확해집니다. 간단한 소모품은 임차인이, 기본 제공 옵션 같은 경우에는 임대인이 해주시는게 맞습니다. 에어컨이 고장났었는데 수리기사 불러서 고치고 집주인분이 돈을 입금해 주시기도 한답니다.
누수나 결로의 경우에는 임차인의 귀책이 아닌 집 자체의 문제인 경우가 많습니다. 이로 인해 벽지가 뜨거나 곰팡이가 생기는 부분에 대해서는 임대인이 수리해 주는 것이 정상입니다.
다만, 이 역시 나 몰라라 하는 임대인도 있기 때문에 이 부분에 대해서도 협의하여 특약사항에 넣어보시면 좋을 것 같습니다.
6. 보증금 반환
사실 이 부분은 아주 기본적이고 당연한 얘기라서 넣지 않는 경우도 많습니다. 하지만 악덕 임대인의 경우에 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 후속 세입자가 없다고 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 임차인이 다른 집으로 이사 가는 과정에서 자금상 문제가 발생할 수 있기 때문에 전세계약시 꼭 주의해야 할 사항으로 특약사항에 명시하시는 것이 좋습니다. 최근에는 부동산 경기가 좋지 못해 역전세가 발생하고 있고 무리하게 투자한 임대인의 경우에는 전세금을 돌려주지 못하는 상황도 발생하고 있기 때문에 계약서에 꼭 넣으시길 바랍니다.
지금까지 언급한 특약만 명시해도 이 특약 없이 계약할 때보다 훨씬 더 안전한 월세, 전세살이를 할 수 있습니다. 해당 특약은 당일에 요청하기 보다는 미리 고지하여 서로가 논의할 시간을 여유있게 갖도록 하는 것도 중요합니다.
잘 협의하셔서 안전한 월세, 전세 계약하시길 바랍니다.
